양도소득세율표 2026년 기준 총정리, 직접 계산해 보는 순서까지
양도소득세율표 양도소득세 자동계산
양도소득세율표는 과세표준에 따라 6%에서 45%까지 8단계로 나뉘고, 보유기간과 주택 수에 따라 적용 세율이 크게 달라집니다. 2026년 5월 다주택자 중과가 다시 시작된 만큼, 양도소득세 자동계산을 해 보기 전에 내 거래가 어느 경우에 해당하는지부터 확인해 보세요. 📌
집이나 토지를 팔기로 마음먹으면 가장 먼저 궁금해지는 것이 세금입니다. 같은 양도차익이라도 언제, 어떤 조건으로 파느냐에 따라 세금이 몇 배씩 차이 나기 때문에 양도소득세율표의 구조를 알아 두면 매도 시기를 정할 때 큰 도움이 됩니다.
2026년 10월 현재 기준으로 세율 구간과 달라진 제도, 계산 순서를 차례로 정리해 보겠습니다.
양도소득세율표 기본세율, 8단계 구간 한눈에 보기
부동산을 2년 이상 보유하고 판 경우에는 소득세 기본세율이 적용됩니다. 과세표준이 커질수록 세율이 올라가는 누진 구조라서, 과세표준 전체에 해당 구간 세율을 곱한 뒤 누진공제액을 빼면 가장 간편하게 계산됩니다.
| 과세표준 | 세율 | 누진공제 |
|---|---|---|
| 1,400만 원 이하 | 6% | 없음 |
| 1,400만 원 초과 ~ 5,000만 원 이하 | 15% | 126만 원 |
| 5,000만 원 초과 ~ 8,800만 원 이하 | 24% | 576만 원 |
| 8,800만 원 초과 ~ 1억 5,000만 원 이하 | 35% | 1,544만 원 |
| 1억 5,000만 원 초과 ~ 3억 원 이하 | 38% | 1,994만 원 |
| 3억 원 초과 ~ 5억 원 이하 | 40% | 2,594만 원 |
| 5억 원 초과 ~ 10억 원 이하 | 42% | 3,594만 원 |
| 10억 원 초과 | 45% | 6,594만 원 |
여기에 계산된 양도소득세의 10%가 지방소득세로 별도 부과된다는 점도 기억해 두셔야 합니다. 이 양도소득세율표만 봐도 과세표준이 3억 원을 넘어가면 세율이 40%대로 올라가는 것을 알 수 있습니다. 📊
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보유기간별 양도소득세율표, 단기 양도는 부담이 훨씬 큽니다
기본세율은 어디까지나 2년 이상 보유했을 때의 이야기입니다. 1~2년 안에 팔면 보유기간별 세율이 적용되는데, 주택은 특히 높게 책정되어 있습니다.
| 구분 | 1년 미만 | 1년 이상 2년 미만 | 2년 이상 |
|---|---|---|---|
| 주택, 조합원입주권 | 70% | 60% | 기본세율 |
| 주택 외 토지, 건물 | 50% | 40% | 기본세율 |
| 분양권 | 70% | 60% | 60% |
보유기간이 1년 미만이든 1년을 막 넘겼든, 몇 달만 더 기다리면 양도소득세율표상 세율 자체가 달라지는 경우가 많습니다. 매도 일정에 여유가 있다면 보유기간 기준일을 꼭 먼저 따져 보세요. 💡
2026년에 달라진 점, 다주택 중과와 일시적 2주택 특례
올해 가장 큰 변화는 2022년부터 이어지던 다주택자 중과 유예가 2026년 5월 9일로 끝났다는 점입니다. 5월 10일 이후 조정대상지역 주택을 양도하면 기본세율에 2주택자는 20%포인트, 3주택 이상은 30%포인트가 더해지고 장기보유특별공제도 적용되지 않습니다. 지방소득세까지 합치면 최고 실효세율은 82.5%에 이릅니다.
5월 9일 이전에 계약이나 토지거래허가 신청을 마친 일부 거래에는 경과규정이 있어 중과가 배제되며, 지역에 따라 마감이 11월 9일까지 남아 있기도 합니다.
또 10월 1일부터는 조정대상지역 일시적 2주택 특례 기간이 3년에서 2년으로 줄었고, 임대료 인상률을 5% 이내로 제한한 상생임대주택 특례는 12월 31일에 종료됩니다.
조정대상지역이 아닌 곳의 주택은 중과 대상이 아니라서 기본세율이 그대로 적용됩니다. 다만 지난해 10월 지정 이후 서울 전역과 경기 일부 지역이 규제 대상으로 묶여 있으니, 내 주택이 해당하는지 양도 시점 기준으로 꼭 확인해야 합니다.
양도소득세 자동계산 전에 알아야 할 계산 순서
국세청 홈택스에서 모의계산을 해 볼 수 있지만, 입력값의 의미를 모르면 결과를 믿기 어렵습니다. 양도소득세 자동계산 화면에 무엇을 넣는지 흐름을 알아 두면 훨씬 수월합니다.
양도가액에서 취득가액과 필요경비를 빼면 양도차익입니다. 여기서 장기보유특별공제를 빼면 양도소득금액이 되고, 다시 연 250만 원의 기본공제를 빼면 과세표준이 됩니다.
양도차익 4억 원, 10년 보유로 장기보유특별공제 20%(8,000만 원)를 적용하면 양도소득금액은 3억 2,000만 원입니다.
기본공제 250만 원을 빼면 과세표준은 3억 1,750만 원이고, 양도소득세율표의 40% 구간이므로 세액은 3억 1,750만 원 × 40% − 2,594만 원 = 약 1억 106만 원입니다. 지방소득세 약 1,010만 원을 더하면 총 1억 1,100만 원 안팎이 됩니다. 다주택 중과 대상이면 결과가 크게 달라집니다.
취득 당시 계약서가 없어 취득가액을 확인하기 어려우면 환산취득가액을 쓰기도 하는데, 실제 취득가액을 쓸 때보다 세액이 늘 수 있어 증빙부터 챙기는 것이 우선입니다.
양도소득세율표와 함께 챙길 절세 포인트
1세대 1주택은 요건을 갖추면 양도가액 12억 원까지 비과세이고, 12억 원을 넘는 부분만 과세됩니다. 장기보유특별공제는 일반 부동산이 연 2%씩 최대 30%인 반면, 1세대 1주택은 보유와 거주 공제를 합쳐 최대 80%까지 받을 수 있습니다.
중개수수료, 취득세, 법무사 비용 같은 필요경비 영수증은 미리 모아 두는 편이 좋습니다. ✅
보유기간은 취득일부터 양도일까지 계산하며, 보통 잔금일과 등기접수일 중 빠른 날이 기준입니다. 2년이나 3년 같은 기준일을 며칠 앞두고 계약해서 세율 구간이나 공제를 놓치는 경우가 의외로 많습니다.
자주 묻는 질문 (FAQ)
네, 다를 수 있습니다. 모의계산은 입력한 금액만 반영하기 때문에 필요경비 인정 범위나 중과 여부, 공제 요건에서 차이가 생깁니다. 신고 전에 세무서나 세무사에게 한 번 확인하세요.
양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 예정신고를 해야 합니다. 기한을 넘기면 가산세가 붙으니 잔금일 기준으로 일정을 미리 잡아 두세요.
비과세 요건을 충족하면 12억 원 이하 구간은 내지 않습니다. 12억 원을 초과한 부분에 한해 양도소득세율표의 기본세율이 적용됩니다.
양도소득세율표는 보유기간, 주택 수, 지역 규제까지 겹쳐서 읽어야 정확합니다. 제도가 올해도 계속 바뀌고 있으니 계약 전에 최신 기준을 확인하고, 양도소득세 자동계산으로 대략의 세액을 먼저 가늠해 보시기 바랍니다. 😊